Īpašas ēkas izsole
Aizvadītajā nedēļā Latvijas Biozinātņu un tehnoloģiju universitāte paziņoja, ka oktobra beigās izsolīs piecus nekustamos īpašumus. Viens no tiem ir universitātes vēsturiskais studentu klubs Lielajā ielā 4, kas atrodas ļoti ekskluzīvā vietā. Objekts ir unikāls: blakus Jelgavas pilij, pašā pilsētas sirdī atpūtnieku iecienītā vietā, Driksas upes un seno pils nocietinājumu kanāla malā. Ēka atrodas pirms Driksas tilta no jūras skatoties, līdz ar to tā var būt vieta kur izveidot piestātni laivām. Latvijā šādi objekti brīvā tirgū nenonāk bieži. Tomēr veids, kādā notiek izsole rosina jautājumus, vai tas notiek saimnieciskā veidā.
Neparastais īpašuma novērtējums
Sludinājumam LBTU mājaslapā ir pievienoti vairāki dokumenti, kuru starpā ir arī novērtēšanas akts ar nosaukumā ietverto norādi, ka tā ir saīsinātā versija. Faila nosaukumam ir “Lielā iela 4, Jelgava_CUT.pdf” un vārds “CUT” tā beigās varētu nozīmēt “apgriezts” no angļu valodas.
Novērtējums sastāv no vērtētāju kopsavilkuma 1 lpp., nozīmīgākajiem faktiem par objektu 1 lpp, novietojuma un zemes gabala plāna 3 lpp, ēkas un iekštelpu foto 6 lpp un ēkas plāna 1 lpp, kopā 13 lapaspuses. Tipiskā novērtējumā būtu izklāstīta arī aprēķina metodoloģija, aprēķini, tirgus analīze (neseni pielīdzināmi darījumi), pievienotas būtisko dokumentu kopijas. Piemēram, šī paša novērtētāja (SIA VCG Ekspertu grupa) veikts vērtējums joprojām aktuālai izsolei ēkai Vecrīgā sastāv no 118 lapaspusēm.
Novērtējumā fotogrāfijās mēs redzam cik pavirši pārdošanai piegājis pats objekta saimnieks – universitāte. Telpās valda nekārtība, kas rada bēdīgu iespaidu par ēku.
Uzmanību piesaista arī apkures telpa. Jelgavas pili 2024. gadā pieslēdza pilsētas apkures tīklam. Nav zināms vai tika pieslēgta arī studentu kluba ēka (vērtējumā redzams attēls ar gāzes apkures katlu), bet tā kā apkures caurules iet gar ēku, praksē pastāv iespēja pieslēgties centralizētajam apkures tīklam dārgās gāzes apkures vietā, kas nenoliedzami radītu papildu vērtību objektam.
Šādas “īsās” novērtējuma versijas publicētas arī pārējiem LBTU reizē izsolei izsludinātajiem objektiem. Tie nesniedz pilnīgu objekta vērtējumu, līdz ar to interesentiem jāprasa pilnā versija, ja tāda ir, vai jāveic šāds novērtējums pašiem, lai nepirktu kaķi maisā. Kādēļ šādi ierobežot informācijas pieejamību publiskā izsolē? Kāpēc novērtējuma summas aprēķini ir slēpjami? Vai kādam universitātē dikti patīk tikties klātienē ar potenciālajiem pircējiem viena dokumenta dēļ? Vai arī atbildēt personīgi uz e-pastiem, lai nosūtītu pilno versiju?
Izziņošana īsi pirms izsoles
Interesantākais ir novērtējuma datums un izsoles laiks – tas ir izstrādāts jau 2025.gada martā. Tipiski visus būtiskākos lēmumus saistībā ar pārdošanu pieņem pirms novērtējuma pasūtīšanas. Pēc tam paliek formāli lēmumi, kas apstiprina turpmāko rīcību, ja nav iebildumu par novērtējumu. Ņemot vērā, ka izsole izsludināta tikai nedaudz vairāk nekā mēnesi pirms tās norises, rodas jautājums, vai kāds īpašs interesents nevarētu būt ieguvis pieeju šai informācijai daudz agrāk, ļaujot labāk sagatavoties izsolei, piemēram, sagatavot biznesa plānu un piesaistīt finansējumu. Tas radītu priekšrocības pret citiem potenciāliem pretendentiem, jo tik īsā termiņā piedalīties izsolē un pirkt objektu būtu ļoti spontāns lēmums ar daudz nezināmajiem un lidz ar to arī lieliem riskiem. Īss izsoles izziņošanas termiņš nozīmē, ka netiek iegūta iespējami augstākā pārdošanas cena, jo reti kurš investors var pienācīgi izvērtēt šādu investīciju iespēju un piesaistīt finansējumu.
Kā rīkotos gādīgs saimnieks?
Juridiski īpašnieku dēvē arī par “gādīgu saimnieku”. Šajā gadījumā šis gādīgais saimnieks ir LBTU. Interesanti, ka šajā universitātē ir vismaz 4 programmas, kas ir saistītas ar uzņēmējdarbību un virkne programmu, kas saistītas ar būvniecību, būvēm, pilsētvidi utt. Pārsteidzoši, ka universitāte, kurai ar savu rīcību būtu jārāda piemērs studentiem, šo darījumu veic nevīžīgi un saimnieciski neieinteresēti.
Ir vairāki loģiski soļi, ko varēja veikt LBTU, Studentu kluba pārdošanas darījumā.
- Pirms izsoles piedāvāt objektu Jelgavas pilsētas pašvaldībai, jo objekts atrodas pilsētai nozīmīgā vietā, ar nozīmīgu kultūras, rekreācijas, saimnieciskās darbības potenciālu. Pilsēta tālāk varētu lemt par šī objekta attīstību.
- Pirms izsoles, studentu darbu ietvaros, izstrādāt šī objekta attīstības vīzijas – skices, ko pievieno objekta izsoles dokumentiem.
- Pārdot objektu izsolē atsevišķi, pirms tam veicot marketinga kampaņu, lai palielinātu potenciālo investoru interesi, iespējams, piesaistot nekustamā īpašuma aģentūras.
- Laicīgi ievietojot objektu Latvijas investīciju un attīstības aģentūras uzturētajā resursā, kur publicēti investīciju objekti. https://business.gov.lv/nekustamie-ipasumi
- Piedāvājot objektu caur Latvijas tirdzniecības un rūpniecības kameru vai līdzīgām nozaru NVO
Šādi rīkotos gādīgs saimnieks, bet šoreiz ne LBTU. Patiesi žēl, ka šādu neveiksmīgu piemēru rāda universitāte. Tas nevairo uzticību šai augstskolai un neuzlabo tās reputāciju studentu acīs. Pašlaik redzam, ka objekta popularizēšanu uzņēmušies iedzīvotāji soctīklos un pašvaldība, kam rūp, lai objektu iegūtu nopietns investors un tur taptu objekts, kas vēl vairāk papildina jau dzīvīgās krastmalas pilsētā, padarot pilsētu pievilcīgāku gan iedzīvotājiem, gan viesiem.
Jāpiebilst, ka visu šo universitātes “šmuci” vēl var labot. Izsoles fakts nav akmenī iecirsts. To var atcelt un visu šo procesu veikt caurspīdīgi, saprotami, laicīgi un saimnieciski. Redzēsim, cik ļoti universitāte gādā par savu reputāciju.
Jelgava - Rīt 